【以案说法】公共天台变成“私家花园” 楼顶天台到底属于谁？

案情简介

张大爷和李大伯购买了相邻的两家商铺，且李大伯的商铺二楼恰好连接着张大爷的楼顶平台。两人购买商铺后，先后租了出去。一段时间后，张大爷发现自己商铺楼顶竟然建起了围栏还铺上了地垫，俨然成了一个“私家花园”。经过询问得知，李大伯商铺的承租人是一家教育机构，看到张大爷商铺的楼顶空闲着，于是加装了栏杆等设施以供休闲。张大爷多次向开发商和物业反映情况，但均未得到解决。张大爷认为，李大伯和物业以及开发商的行为损害了自己的合法权益，遂将他们一起诉至伍家岗区法院，要求立即停止对其楼上平台的非法占用行为并恢复原状。

那么，该楼顶天台到底属于谁，如何才是合理利用呢？

法院审理认为，张大爷和李大伯对各自购买的商铺专有部分拥有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有、共同管理使用的权利。证据表明，两人购买的商铺都不包含案涉楼顶公共平台，所以该平台不属于他们商铺的专有部分，两人对其均无专有权。对于建筑物共有部分，相邻各方应在不损害相邻方合理需求的前提下，按照方便生活、有利生产的原则合理使用。但李大伯将商铺出租后，承租人用护栏围起案涉公共平台一部分，还铺设地垫作为单独活动场所，这超出了合理使用限度，妨碍了张大爷和其他业主使用。李大伯作为所有人和出租人，既未干预安装行为，承租人退租后也未及时排除妨碍，理应承担恢复原状的责任。因此，法院支持了张大爷的该项诉讼请求。

法官说法：

每一位业主的权利是有边界的，不属于业主专有部分的区域，各业主应当共同使用、共同管理，若在天台等公共区域建起围栏“圈地”供自己使用，则超出了对共有部分合理使用的范围，侵犯了其他业主的权利。同时，业主也应该正确处理相邻关系，若对其他业主造成了漏水、噪音等不当影响，也属于侵犯其他业主权益。所以各业主也应当按照有力生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。  

第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二百八十八条：【处理相邻关系的基本原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。